刘毅说房:温哥华房屋买卖中的法律问题(13年3月29日發表於加拿大都市報)

2013-03-28 21:45 作者:
【导读】很多移民来温哥华都会将买房子作为头等大事,他们需要了解加拿大的房地产运作系统。这个系统运作了很多年,很成熟,公平、透明、公正、依法办事,有很多条文规范买卖双方的行为。

购房Offer绝非儿戏,一定要慎重

购房Offer绝非儿戏,一定要慎重

新移民需要了解的是:Offer就是合约,不能把Offer当儿戏。来到加拿大,就要尊重当地的法律体系,否则会为此付出代价。笔者把在买卖过程中遇到的法律问题做了如下归纳。

首先,对各种解除条件要严肃看待。在Offer中,要把验屋、贷款等条件写进去。写Offer是很严肃的事情,要事 先考虑清楚要不要买。有人写了贷款的解除条件,不想要了就以贷不到款为借口。如果卖家是个较真儿的,发现银行批了贷款,就可以要求成交,卖家跟你打官司也 不是不可能。所以写Offer要三思而后行,把它视为签约。

第二,解除条件后尽量避免悔约,否则会为此付出代价。有人买房子,解除条件交了定金,忽然不想要房子了。新移民需要 了解的是,加拿大与中国体制不一样。按卑诗省的房地产成交程序,在解除条件交定金之前有一段可以反悔的时间,称为冷静期,这是保护买家利益的,验屋不合适 也可以不要。交定金之前,买家要好好思量。把定金交到买家经纪的信托账户后,要拿回来情况就比较复杂了。

一般来讲,把定金拿出来有三种途径:一是正常成交后,买方律师将定金拿出来作为房款的一部分;二是买卖双方签同意书解除协议,讲明定金在双方之间怎么分,需要双方达成一致;三是打官司由法官判决,该给谁多少。

买家交了定金不要房子了,如果不能妥协,除非打官司,定金就拿不回来了。更坏的情况是,不仅拿不回来定金,还被卖家以损失为理由索赔,加拿大的法律是英式 法律,根据损失定赔偿,如果有损失就可以索赔。卖家如果为了买另外一个房子而卖房,或许已经交了更多的定金,买家反悔,可能使卖家也买不成房子了。在卖家 索赔的情况下,如果法官认定,损失的不仅是定金,买家就需要赔偿损失了。温哥华的一些大地产经纪公司,每年遇到十几二十个毁约事件是正常的,打官司对双方 来讲都是劳民伤财,得不偿失,所以诉讼是最坏的选择。如果可以和平解决,找出双方接受的方案,才可以把不愉快的争执尽快结束。

还有一种悔约的情况是,卖家不卖了。签好合约三个月后成交,市场大涨,卖家不卖了。买家可以起诉他,因为同样的房子更贵了。买家要取回定金,要买卖双方签 字,需要双方协商。如果卖家不愿打官司,就需要赔偿买家。如果买方告上法庭,有证据证明损失,法官可能会判卖家补偿差价。当然,在市场大跌的情况下,买家 反悔的也会有,他们要意识到,需要为自己的悔约付出代价。

有人买了楼花,想不要房子了,往往放弃定金都不行,开发商会通过法律程序逼其成交,还会索赔。所以有的楼花转让时,宁可亏掉定金,有人接就解放了。

在对市场预期差时,有些卖家为了保障成交顺利,要求定金多,甚至是双倍的定金。有些真想要这个房子的,也愿意多付定金,换来价格优惠的条件。

第三,对房产成交文件的检查不能忽视。一个客户找笔者卖房,他家的地很大,但有一部分被隔壁一家做了车道了。他当初 买房时没有看到合约上有任何easement、rights-of-way、或者任何其他的问题。他家的一部分地虽然产权是他的,但邻居可以把地的一部分 当车道,否则车就过不去了。自己的地可以被别人用,这种条件让人不爽。所以买房时对房地产的文件要仔细检查。

有些买家为了在价格上更容易谈判,就不带经纪,遇到这种情况,笔者都会提醒他找律师帮忙看文件。买房用对方经纪帮忙成交,如果文件没看清楚,打官司都很难 赢。遇一个人代表双方成交的情况,有些买家声称自己代表自己,不需要经纪,笔者作为卖方经纪,还是会给买方讲清楚,请他听取第三方法律意见。新移民要入乡 随俗,来加拿大买房还是找个经纪更能维护自己利益。有些人认为,不带经纪省下佣金,更容易买到好价钱,但需要想明白的是:佣金是小头,房子才是大头。

买公寓也需要好好读文件。一位读者买到了漏水房,想不要了,问笔者怎么办?笔者问他英文好吗?看文件(会议记录、工程报告、财务报表等)了吗?他说,英文 好,但没看文件,这就怪他自己了。笔者建议,在成交前,要做足功课,看文件可以熟悉房子,也可以及时发现问题,在考虑周全的情况下,决定是否成交,免得事 后悔约,损失惨重。

转自温哥华中文资讯第一品牌易加网: http://www.easy604.com/index.php?m=content&a=detail&id=25210
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