(资讯)楼花转售 要是少了这个文件就不好办了

2017-04-26 21:37 作者:
【导读】 买转售Condo,即不是从建筑商那里直接买的楼花,有一道程序,作为购买合同的一个条件,要求卖家提供所售楼房的“现状证书”,即Condo Status Certificate。

通常这份材料需要花费100加币,由卖家出钱,去Condo管理公司索取。买家在条件里注明需要10天的时间来完成通过律师对这份资料的审阅,并且买家对这份文件所含内容满意,才可以取消这个条件。过程通常10天之内足够用。

不要小瞧这份资料。首先,资料的用词组成受到“共管公寓法案”的约束而具有权威性。其次,这份资料包含了诸多对于买家来说至关重要的内容。

Status Certificate可以让买家知道:

买家是否拥有停车位和存储间;大楼里是否允许养宠物;游泳池的开放时间;储备资金是否足够将来的修修补补;是否因为储备资金不过够,而有额外的费用评估;是否有人起诉这个共管公寓大楼,而如果确实有人在起诉,是否有足够的保险可以涵盖这笔费用;谁是大楼的管理者?

律师在审阅这份厚厚的资料时,尤其要确认买家购入的单元的单位号码、楼层代码、管理费具体数字、是否有预算及审计过的财务报表,以及储备资金。

当然,需要强调的是,储备资金多少似乎没有一定之规,是否合格的标准也很难界定。比如,某个大楼的储备资金有100万,但是要发生的修补费用也许超过200万;而另一个比较新,状况好的大楼,储备资金只有20万,然而大楼里在未来很多年里所有必要的修补都已经完成,完全没有必要动用这笔储备资金。

Condo的管理层不是必须雇用管理公司来进行大楼的日常管理,但是一个没有管理公司的Condo大楼令人怀疑。

共管镇屋(Condo Townhouse)通常不像共管公寓那样需要大额储备资金,因为镇屋里边的修补工作通常由屋主自行打理,所以,在买共管公寓时,买家通常都不会加验屋条件,因为修补都是由管理公司来负责;而共管镇屋最好加上验屋条件,因为内部的状况决定您是否需要有额外的修补开销。

我听我自己的过户律师说过,她经手的很多二手Condo交易,几乎一半的Status Certificate都会或多或少发现问题,有些问题甚至如此严重,买家不得不放弃购买。

有些小问题,虽然不是非常严重,但却非常恼人,出了错误,必须要更正,很耗费买卖双方的时间。

最普遍出现的问题是,买家的购买合同里的楼层和证书里的不一致。当然,凡是买卖过Condo的人几乎都知道这个,但很多人只是“知其然,不知其所以然”。

通常Condo楼里的楼层,和法律文件中描述的楼层不一致的主要原因是,这些Condo楼里,为了尊重民族文化忌讳,没有4楼和13楼,但是在法律意义上的楼层计算中,要把这漏掉的层加入。于是,一个单位号码是2208,它的单位号码可能是8,但是它的法律楼层则有可能是20或者21,而不是22。

写错了楼层,也不是小事情,证明您和卖家的购买协议失效。还要加上一页“协议更改”,把错误的楼层输入纠正过来。

另外一个合同与Status Certificate经常有出入的是物业管理费。通常证书中出现的管理费数额是最新、最正确的。而合同上标示的管理费如果与证书不一致,那通常相对会少,主要原因是,出售的Condo单位上市时间发生在物业费涨价前,而经纪没有及时更新。通常律师会对客户解释,如果数额出入不大,应该没有问题。但是如果数额差异让客户难以接受,客户可以此为由,取消合同。

我的过户律师说,她看到的最糟糕的一份Condo现状证书,是一个客户购买的多伦多外围的一个公寓单位。证书里完全没有标明楼层和单位号码,没有注明物业管理公司,储备资金显示的是上一年9月份的,而共管公寓法案规定,Status Certificate上的储备资金的现实日期要在90天内。

这份报告里,尽管有最新关于储备资金的研究报告,但是计划所需要的储备资金来源还没有通过,而有关未来资金来源通知也没有按照法律规定送交到客户手里。

单只是这一条,就很有可能导致银行无法审批贷款,因为很明显,这个大楼里的管理很差劲。

Condo大楼里的储备资金,主要是为将来Condo需要大规模修整或更换设备时,可以有足够的资金支持。可想而知,如果一个共管公寓大楼没有足够的储备资金,那么,一旦大楼需要大型修复工作,公寓里的每个户主都会面临巨大的额外开销,或者公寓大楼不得不巨额借贷,负债很多年。

更为匪夷所思的是,本来应该附着在这份Condo现状证书后边的预算及经过审计的财务计划也无影无踪,显然它们根本就不存在。

审计过的财务计划是Condo立法里必须要求的,如果没有,也可以导致银行拒绝审批贷款,从而使买家反悔。

上述这个案例,那个买家通过律师的解释,发现这份Status Certificate有这么多漏洞,考虑再三,决定放弃购买这个单位。

对于买家来说,一份可以接受的Status Certificate如同这份文件本身一样,非常重要。

律师给我的建议是,永远不要省略这个请专业律师研读Status Certificate的重要环节。

即使您本人英文非常好,最好也要请律师审阅Status Certificate。因为这份文件非常厚,比较繁琐,其中很多条文,有用但是却属于例行条款。律师知道哪里是关键章节,必须要看的地方才不会漏掉,这个费用通常都包括在律师过户费里。

转载自: 加房网 http://www.myhouse365.com/article/show/id/3742

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