雾里看花:全球再度陷入房地产下行周期

2017-01-17 00:35 作者:
【导读】 一线城市疯涨,三、四线城市面临去库存压力,这不是中国楼市独有的情形。全球经济都正在再度陷入房地产拉动的模式。

2016年4月14日,美国《纽约邮报》发表文章认为,美国总统奥巴马离开白宫办公室的时候,将会为这个国家留下一个非常独特的礼物——又一场房地产危机。因为“奥巴马政府已经竭尽所能,将这个国家推到了又一场抵押贷款灾难的边缘……压迫着抵押放款商,把钱贷给那些信用记录不可靠的人,为又一次房地产市场崩盘埋下了伏笔。”

回顾上世纪90年代,克林顿政府积极推动监管机构行动起来,促使贷款机构将过去不够资格申请房贷的低收入族裔,如非洲裔和西班牙裔,全都优先列入贷款对象的范围。

那个时期,全球的目光被美国的经济和就业机会所吸引,来自南亚、拉丁美洲和东欧等地的新移民,包括合法、非法的移民,以每年超过50万的人数涌向美国这个所谓的“大熔炉”。新来的家庭需要房子安家,因此美国每4栋新屋就有一栋是为新移民建造的。

面对如此强劲的房屋需求,新屋的开工量大幅增加。再加上美国的就业市场前景一片光明,比美国历史上任何时候都要好。美国家庭平均年收入加倍增加,失业率从20世纪80年代的7.5%下降都1995年的5.5%,到了90年代末,失业率更是降到二战结束以来4%的最低点。

2003年7月4日,这一天是美国的国庆节。当时房贷固定利率接近5%,浮动利率下降到4%,就业市场经过“911”恐怖袭击之后又重新恢复,此时美国入侵伊拉克的战争似乎胜利在握。美联储将联邦基金利率调低至1%,这是美联储直接控制的利率,但是如此低的利率也是自二战结束以来从未有过的。同时,当时已然出现的美国楼市的泡沫开始迅速膨胀,直到2007年破灭……

十二、三年过去了,似曾相识的一幕又出现了,所谓即视感……

美国又将可能遭遇巨大的房地产泡沫的破灭,美国货币监理署最近发出警告称,抵押贷款标准已经下滑,反映了“与2007年金融危机前颇为相似的若干趋势”,当经济和房地产价格再度下滑的时候,许多房屋贷款就会变成坏账,一切犹如上次的危机一样,而其潜在的破坏力可能比2007年更厉害。

此外,根据3月28日公布的美国房价指数报告显示,从2015年1月至今,美国的房价指数S&P / Case-Shiller上涨了5.7%,比去年12月份的高涨幅5.6%更进一步上涨。也就是说,目前美国的房地产市场正在加速上涨,有限的房屋供应将使房价开始脱离一些购房者的可接受范围——已然超出了25%~60%的市场可支撑价格。意味着对首次购房者和低收入家庭来说,买房将越来越变得遥不可及。

由于房价太高了,真正需要住房的潜在买家无法承受高房价,房市反被投机资本支撑着。如果在“较长的一段时间内”,那些“刚需”购房者没有购买能力,按照市场的供求规律,房价就将“恢复”到他们每月能够支付的平均值,大约低于目前房价的20%~40%。

如果2007年的次贷危机是一个已知的大泡沫(房价比市场高出20%),那么今天的房价依据不同地区高出20%,而家庭平均收入又少了5%~10%,这不是一个更大的泡沫吗?

顺便提一下同在北美,美国的邻居加拿大来说吧,直到2013年,卡尔加里仍然与温哥华和多伦多,被称为是加拿大三大房地产火热的城市。但是,现在温哥华和多伦多的房地产市场依然火热,可用房价疯狂上涨来形容,而卡尔加里的房地产市场从去年开始已经进入冬天,已经大跌将近20%,对加拿大的楼市敲响了警钟。

而温哥华和多伦多的高房价因为新移民,尤其是中国大陆的新移民在支撑,目前和北上深相比,温哥华和多伦多的房价看似便宜,20多年来不像港台、大陆的房价没有像样的调整过,以致在大陆移民的心里形成了房价是不可能跌的假象,所以移民加拿大之后,在温哥华和多伦多拼命地投机炒房。

此外,中国一季度GDP增长6.7%,虽低于去年第四季度的6.8%,在全球不景气之中,算是非常不错了,而且体量大了,实属不易。不过仔细一看,一季度房屋新开工面积大于销售面积,到季未库存还同比增加了13.1%!说好的“去库存”呢,看来仍然靠着房地产拉动的增长,这种被房地产绑架的经济模式越来越令人担忧了!

一线城市疯涨,三、四线城市面临去库存压力,这不是中国楼市独有的情形。全球经济都正在再度陷入房地产拉动的模式。

房地产的繁荣,表面上带来了财富的聚积,也带来了大批量的投机。未来,央行“印钞者”们要想通过“松货币、宽财政”支撑经济增长,还是必须回归房地产调整、高负债部门去杠杆为前提。否则,重回依赖房地产拉动的老路,也必然还会需要承担房地产泡沫破裂的经济风险。

房子的“价值”体现在哪里?

几乎所有商品的“价值”,都不是由成本决定的。但“价格”与成本有一定关系。房子不像黄金宝石古玩字画,房子没有“收藏、欣赏”价值。房子的“价值”,只能体现在“居住功能”上,而能够量化“居住价值”的指标只有“房租”。房价租金比,就是房子的“投资回收期”。根据一般的“投资”意愿,(合理的)“房价租金比”为12-16年。这就是说,房子的“价值”,不超过“月租金”的200倍,远低于中国现状(普遍超过500倍)。

房子竣工后,从开发商开始,所有的“买卖、持有者”作为一个整体,得到的唯有(扣除“空置期”之后的)“房租”!(自住,就是自己租给自己。)抛开“投资回收期”谈“投资”,抛开“房租”谈“房产价值”,抛开“价值”(只按“价格”)谈“财富”,全是扯淡!我们发展房地产业(盖房子),不是为了制作“收藏品”(空置),不是为了制作“财富标识”,不是为了让人们“拥有房子”,不是为了“增加就业、拉动相关产业”,不是为了制造(增加)GDP,而是为了“改善居住条件”继而提高生活品质。抛开“改善居住条件”而大谈特谈其它的“支柱”作用,抛开民生谈GDP,为了“支柱”而“支柱”,为了GDP而GDP,全是大扯淡!房子的确“保值”,但理由只有一个,那就是:“房租”会随着通胀而上涨!因此,房子“保值”,不是“保价格”,而只能“保价值”!

但是,不拥有土地的房子,在本质上是不断折旧的!虽然,“70年的产权期限”的规定不尽合理,估计最后也将会是废纸一张,但房子还是有寿命的。随着时间的推移,房子的使用年限将越来越少。50年后,届时新造的房子,与你现在买的房子相比,其“价格”肯定不在一个数量级上!因此,从这个角度分析,房子的所谓“保值”、“增值”,全是屁话!

房子的确很好,但也肯定存在一个合理的价格。房子的确很好,但并不是说,不管以多高的价格买入,都是值得的!

全国房价即便再涨10倍,中国全社会的真正财富并没有因此增加,房子还是那房子,只是,价格结构更加不合理而已;同理,如果全国房价下跌90%,中国全社会的真正财富也并没有因此减少,房子还是那房子,当然,价格结构也(是反向的)不合理!

事实上,对于绝大多数人来说,房子只是一种由巨额债务伪装成的,看似安全的资产……

转载自: 加房网 http://www.myhouse365.com/article/show/id/3583

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