BC移民人口减少 温哥华房地产面临考验

2015-10-20 23:02 作者:
【导读】 温哥华房市的火爆不会是一个永久的状态,近来越来越多的迹象似乎表明,房市泡沫破裂或者说冷冻期,也不是不可能。

总体来看,影响房市的主要因素无非那么几个:家庭债务上涨、政府政策、全国经济状态还有新来移民数量等。回望加国近两年经济状况,阴霾片片,国人有目共睹。从原油价格暴跌到加元巨幅贬值,再到央行破格二度降息,不少经济学家已经用“衰退”来形容疲软的加国经济。在连续经济负增长的情况下,纵然房屋按揭贷款率一降再降,加国人民积极性也不高。再看移民方面,规章政策朝令夕改,弄得想移民的人晕头转向,无处使力,很多人心有余而力不足,纷纷选择回流。综上所述,我们不禁要问,温哥华的房市存在着很大的危机吗?

移民人数减少

现在具体来看看移民方面。近期调查显示,2015 上半年BC 省的移净增长只有不到6000 人,而在去年同时期,各国移民超过18000 人。BC 统计局(BC Stats)表示,整个BC 省非永久居民数量呈负增长趋势趋势,这在近15 年来,可是头一次。如果这种趋势持续蔓延,BC 移民将会低于专家以往对房市需求的基本预测,从而威胁到房市的供求关系。其实BC 省最剧烈的移民人口下降发生在去年第四季度,当时净移民人口已经达到了1808 人——这就是说离开BC 去别的省市或者国家的人多于来到BC 的人。

如果你瞠目结舌,这并不奇怪,就连BC 地产协会(BC Real Estate Association)的首席经济学家Cameron Muir 也表示十分震惊:“这是我第一次听说这样的事情发生。”

BC 地产协会、加拿大按揭与房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp)和中央第一信贷机构(Central 1 Credit Union of BC)都曾认为BC 省每年新进移民人口会维持在35,000 人左右,房屋的需求量也是在这样的移民人口预判下进行规划和评估的。移民人口的减少,很可能对房市供求关系造成影响。中央第一信贷机构曾在今年上半年表示,移民热潮会一直持续直到2018 年,然而就在九月底,却突然改口说太平洋地区和亚洲到BC 的移民大量减少。该机构高级经济学分析家Bryan Yu 也表示,这样的移民数量可能意味着温哥华的房市要冷静一段时间了。

就在各方机构焦头烂额之时,温哥华移民律师Richard Kurland 却没有表现出吃惊之色。在他看来,温哥华的非永久居民大量减少是因为持短期工签的外国移民撤离。联邦政府于2011年推出的四年工作年限的临时外劳计划多数在今年4 月1 日到期,未取得永久居民身分的外劳须离境,否则视为非法滞留。这就意味着,大量的持临时工签人士需要在去年到今年之间被迫离开温哥华。BC 省大概有70,000 临时海外劳工,在全加拿大排名第三。虽然这些外劳被允许重新申请来加工作,但按照规定他们必须在离开加拿大满四年之后才能申请。这些人离开BC 省后,也没有新的临时劳工到来。“所以BC 省净移民数下降是很正常的一件事情。”Kurland 说道。

除了这一茬,今年3 月新出炉的省提名(PNP)暂停90 天计划计划无疑也为移民减少助了一把火。温哥华一家非盈利移民安置机构的新任主席Grace Wong 表示,许多中产阶级的企业家会因为此次政策断了移民后路。因为为了快速移民,PNP 计划需要移民向加国企业投资20 万。今年,新的移民会继续减少,“时间会告诉我们这将带来什么样的变化。”Wong 说道。

专家意见

那么就目前状况来看,房地产市场是否真的发生了变化呢?据温哥华地区房地产市场观察家和评论家张维斌(Alec Zhang,Sutton CentreRealty)先生观察,现在地产市场供求关系紧张,市场持续热络,价格也在稳步上升。在过去的三个月里,大温地区上涨最多的独立屋在温东区,公寓方面涨幅最大的是西温地区。虽然也有地区价格稍跌,但整理情况稳定。

老张在接受《高度》周刊采访时表示,BC 省移民数量减少,并不是一个长久的趋势,因为曾暂停的省提名计划3 个月之后又会重新开启,移民数还会升高,但即便如此,房屋买家的群体也已经不再以新移民为主了。

老张认为 ,来自中国的留学生家长和短期游客早已成为了房地产市场的主力军,支撑着市场的半壁江山,购房目标也已经从中低价位的公寓、城市屋延伸到了中、高端独立屋房产。华人建商也很活跃,大量的独立屋正在拆了重建。除了这一批人大力推动着房地产市场,温哥华本地人在房地产市场也很活跃。他们瞄准的仍然是中低价位的品种,特别是大温周边地区标价不足百万的小型独立屋等。投资方面,欧美国家的投资人也频频参与来,他们钟情温哥华的市中心地段,仔细观察着新楼盘的动向,多方竞价时有发生。

为了进一步了解情况,《高度》周刊还采访了龙美地产公司联合创始人卫九如(Julie Wei, Luxmore Realty)。她表示,这个问题大家看法可能不太一样,但就她个人经历来讲,却并没有觉得房地产受到了影响。“当大家最开始知道BC 省移民大大减少这个消息时,也受到很大的冲击,因为大家的第一反应就是房地产会首当其冲受到影响。但就得到消息以后,房地产的成交量一直还在增加,市场的疯狂层度完全有增无减。”

至于原因,卫九如认为有以下几点。

第一,虽然移民减少了,十年开放政策还在,十年签证依然存在。现在大部分的海外房屋购买者都是游客,并非居民。对于这一群体,他们在国内经营着自己的生意,其家人可以留在加拿大照顾房产。

第二,尽管一些人目前不能移民了,但他们在加国买房的贷款情况并未受到影响,买房可以为今后移民留下一个物业,也作为一个投资项目。土地是相对稳定的一个选择,大部分人也愿意继续这样做下去。

第三,人民币相对加币升值,这对于加过经济绝对是一个很大的促进。用直观的数字表示就是原来一套100 万加币的房子现在便宜了30 万人民币,真是不心动都没有办法。再加上现在利率政策处于历史低点,从2.9% 到1.9% 甚至更低,所以房地产不仅没有冷淡下去,近来还一直出现抢房的现象,比如在温哥华西区、列治文等地方。

还有一个因素就是,加拿大的房地产市场其实是由很大的一个链接组成,如此火热的局面也并非单靠移民支撑。业内综合调整、当地房屋循环、央行政策等等无不影响着BC 省的房地产。

所以卫九如认为,BC 省房地产的情况在接下来的一两年内还会呈稳定缓升的趋势,两年之后是否造成影响,还未可知。

龙美地产公司的另一位联合创始人马晓宇(Sharon Ma)也提到,除了移民置房,本地人口的自然换房也会带动房地产市场活跃运作。“一些家庭的孩子长大了,结婚需要买房,也有人退休后选择把一套大房子换成两套小房子,或者反之。”

当然,也有业内人士认为,移民减少势必会对当地房地产市场造成影响,但其影响可能滞后。因为一部分已经拿到签证的人还没有过来,留不下来的人口也不一定会马上撤离。

大温另一地产经纪王勇(RE/MAXCity Realty) 认为如果移民人口减少,长此以往对各行各业都是非常不利的:新移民安顿产业方面就包括房地产行业、建商、材料生产及供应商、移民公司、汽车生产商等等。有人统计过,每个新移民家庭(以三口之家为例)在登陆的前几年之内可以为加拿大带来多达40 万元的商业机会。试想如果没有新移民的强劲助力,加拿大的经济会怎么样。“但是人们对于加拿大政府日益严苛的移民政策也有自己的对策,比如先申请留学,十年多次往返签证等等其他类别的非移民签证,我了解到的情况是很多经济情况不错的或者近期有比较强住房需求的此类非移民也有不少在加拿大购置了房产。所谓上有政策,下有对策,人们对实现自己的长期规划是有准备一个很长的时间的。”简而言之,王勇认为BC 新移民减少,对本地房地产市场长期来讲肯定不是好的消息,但是从四五年的短时间之内,新移民减少的弊端还不能很快得到显现。“所以作为房地产市场的从业人员,真心希望我们加拿大政府能够将稳定高效审批接纳新移民的工作做好,从而造福人民,促进经济。”

另据一位不愿意透露姓名的地产经纪表示,大选将至,哪个党派最终获胜还未可知。如果现在呼声较高的自由党有幸当选,移民的政策将会变得相对宽松,这会改变BC 移民数下降的现状,从而使地产市场得到积极的影响。加拿大是一个移民大国,而BC 是加国移民最重要的省份之一,它的移民人数减少肯定会影响到加国经济,影响加国经济,更准确来讲影响房地产市场。但各位专家已经表态,短时期内房地产市场不会坍塌,目前趋势也一切平稳。至于接下来会发生怎样的变动,大家还是拭目以待吧。

转载自:加房网 http://www.myhouse365.com/article/show/id/2423

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