大温房地产九月表现优异 交易大为增加

2014-10-14 20:53 作者:
【导读】在刚刚过去的9月份,温哥华的房地产市场交易活动异常活跃。虽然已经入秋,但房地产市场还是如同火热的夏季一样,交易量和市场人气都呈现着热络的局面。

市场综述:

在刚刚过去的9月份,温哥华的房地产市场交易活动异常活跃。虽然已经入秋,但房地产市场还是如同火热的夏季一样,交易量和市场人气都呈现着热络的局面。 2014年已经过去了9个月,一年中四分之三的时段已经消逝,过去9个月来的市场表现已经给今年的总体形势定下了基调,那就是:能量汇集,人气积聚,市场 表现强劲,价格持续攀升。虽然过了8、9月份,人气并未衰减,今年的市场表现必定不俗,不负众望。

9月份的市场成交量为2,922套,持续位于3,000套整数关的附近,超出了过去十年来相同月份成交量平均值的16.1%,也是过去十年来相同月份最大的成交量之一。9月份貌似平凡,但却创造了脱俗的业绩。

9月份房地产市场的态势实际上也在持续着过去的春夏两季的势头。我们大可以用三个“超越”来形容9月份的市态:第一,市场销量超越以往,持续在3,000 套整数关的下方,并实现了对过去十年同月份平均值的大幅超越。第二,市场价格持续超越,刚刚过去的9月份是继今年6月份以后,第4个月市场总体指标价格超 越前期高点且持续上升。第三,市场人气超越想象,销量比超越8月份,达到了19.7%,成交量居然超越了2012年同期的113%。这几方面的超越,为以 往9月份成交状况所罕见,为今年全年市场的稳定发展,起到了锦上添花的作用。

特别值得注意的是,由于近期香港地区的政局不稳,使得一部分当地人有了放弃在香港自由发展的念头,已经有一大批买家从香港转移资金出来,到加拿大等地寻找 安全的避风港,这就给温哥华地区的房地产市场客观上带来了一个契机。这个现象也给了我们一个提示,每当世界各地的任何角落发生动荡的时候,都有利于温哥华 这类地区的房地产市场的发展。

温哥华乃至全加拿大的政治经济形势之稳定,全世界有目共睹,稳定和持续发展一直都是社会的主旋律。纵观过去几个月乃至一年多来市场表现,很多的市场参与者 都抱着比较迟疑的态度,市场上的看客更是褒贬不一,有人甚至不时地提出温哥华地区市场泡沫化的观点,原因无非是价格的节节攀升给人们造成的心理压力。过去 十多年来市场确实有了很大的升幅,未来还有多大的上升空间令这些人十分担忧。但是,历史的经验足以证明,温哥华地区的房地产市场的上扬和下浮都应该是多种 因素的合力效应,绝不是某些单一因素所能够推得动、拉得动的。温哥华地区的房地产市场不仅仅是温哥华当地人的市场,也是全世界向往适合人类居住之地的人们 的市场。

作为每月一期的市场观察栏目的作者,老张也和大多数华人朋友一样,视线总是率先围绕着西区、西温、本拿比、列治文、南素里等华人聚居和钟爱的独立屋市场范围。过去3个月内这几个城市区域的表现如何呢?

温哥华西区一直是华人心目中房地产市场的风向标,过去3个月来,独立屋的总体涨幅为1.90%,不负众望;西温哥华的独立屋市场在过去的几年来一直都是华 人关注的热点,过去3个月的总体涨幅为-1.84%,短期下调;本拿比地处大温地区地理位置的中心地带,过去3个月来独立屋的总体涨幅为-0.37%,略 有下浮;列治文是华人密度最大的城区,过去3个月来独立屋的总体涨幅为2.08%,表现上乘;南素里白石镇地区是近几年来华人社区的后起之秀,过去3个月 来独立屋的涨幅为0.06%,未尽人意。温哥华东区一直持续着年初以来的异军突起之势,过去3个月来独立屋的总体涨幅为3.25%,令人惊叹。

老张最近在密切关注西温哥华的市场发展,因为市政府正在酝酿独立屋建筑规范的大幅更改,主要内容是降低今后新建独立屋的容积率,以便控制将来市内独立屋的 可建筑面积,归还更多的土地于大自然。这件事已经引起了当地居民的强烈反映,业内人士和有些社区已经有人开始组建团队,争取和市政府接触、对话和参与意 见,以便妥善解决问题,其中不乏华人参与者。老张认为,西温独立屋的可建筑面积一旦大幅缩小,城区内的豪宅效应将会为之逊色,未来的土地交易将受到很大的 影响,直接的结果是降低西温豪宅区的吸引力,进而影响当地房地产市场的价格走势,令人有所担忧。很多西温的豪宅设计师目前也在疯狂地赶工,争取在建筑规范 正式更改之前完成申请,登上末班车。

我们来看一看上个月的市场表现吧:大温地区房地产协会的MLS交易数据显示:2014年9月份各类房屋的总成交量为2,922套,与2013年同期相比增 加了17.7%;与2014年8月相比增加了5.4%。上个月的总成交量与过去十年相同月份成交量的平均值相比,超出了16.1%。大温地区房地产市场上 个月的销量比(当月的成交总量与市场的总存量之比)为19.70%,市场成交及其活跃。

市况要点:

1. 加元的汇率保持低位,强烈地吸引着海外资金,尤其是来自中国的热钱在大温地区购置产业。对于华人来说,低汇率相对地拉低了华人在加拿大的置业成本。2. 中国大陆的反腐败热潮客观上也加速了民营资本的资金外流,香港政局的动荡和不确定因素引发部分资金开始外流。3. 加拿大央行曾经明确表示,2014、2015年内不加息,加息可能最早从2016年年初开始。利率仍处于历史低位,有利于房地产业的发展。4. 各大银行近期陆续推出了超低房贷利率计划,同时由于近期股市和债市的波动,有些银行机构暂时上浮调整了一点点,各个利率组合计划已经开始调整了0.10% 到0.25%。5. 中价位的房屋仍然是市场上最活跃、交易量最大的品种,尤其是低价位上市的公寓和连体屋以及大温周边地区标价不足百万的小型独立屋等强烈地吸引着买家。6. 高价位房地产项目已经逐渐摆脱了投资移民政策的影响,交易越发活跃。7. 来自中国的留学生家长和短期游客在大批地加入购房大军,已经成为市场买家的主力军之一,购房目标也已经从中低价位的公寓、城市屋延伸到了中、高端独立屋房 产。8. 华人建商越发活跃,拆建独立屋随处可见,建筑质量和风格也越发成熟。9. 投资移民暂停审批已形成了短期的真空地带,省提名移民计划备受关注。明年年初即将开始的一系列新的移民计划给市场带来了信心和期待。10. 商业地产已逐渐成为华人投资商的热点,投资目标也渐趋多元化。11. 新开盘的公寓楼盘广告满天飞,温哥华中心地区的造城运动如火如荼,滞销现象也日趋明显。公寓新楼盘的价格战已经拉开了序幕,有些已经展开了境外推销。边缘 地区的中低价位楼盘价位十分抢眼,强烈地吸引着年轻人口。12. 地段优越和环境优良的旧独立屋仍然是众多华人投资者乐于追逐的目标,多方竞价购买时有发生。

官方点评:

让我们来引用一下大温地区房地产协会主席Ray Harris对市场的评述:“与过去典型的同月成交量相比较,9月份是我们房地产市场非常活跃的时段。房屋价格的上升主要以独立屋为主导,公寓和城市屋市 场方面没有同样的价格表现,地段不同以及各方因素的存在,个体房价的走势也有所不同。所以,如果您想准确地评估房屋的市场价格,多做功课以及与经纪人合作 是十分重要的。”

要闻述评:

1. 《世界日报》 9月22日报道,联邦财政部长Joe Oliver在一次演讲中表示,政府在设法减轻在房地产市场上的作用,但不会采取任何突然性的措施,更改目前的房屋贷款系统。

2. 温哥华市长9月15日在一次演讲中明确表示,将推动空置房屋附加税项目,此项目的目的是向境外投资人购置的空闲地产物业征收额外的税费,以资城市管理和降低市场风险。

以上的两条新闻表明:加拿大的经济环境是稳定的,政府的调控虽然不能立即完全退出房地产市场,但趋势如此,房地产业将更加完全地市场化。温哥华市政府的空 置物业附加税只能起到市政府增加收入的作用,对于境外投资人来说,区区税费无关紧要,况且,如何界定空置物业也将耗费政府资源,是否值得大动干戈还有待商 榷。

关键数据:

成交价方面:温哥华地区房地产的综合指标价格系统在2012年5月达到峰值($625,100)后,到2013年1月底,缓慢下浮了8个月,下降了 6.29%(至$588,100),其中独立屋指标价格降至$901,000,降幅为6.9%;公寓指标价格为$358,400,降幅为5.6%;城市屋 指标价格为$449,900,降幅为7.7%。

从2013年的2月份以来,市场的成交量在逐步放大,市场进入稳定平和持续上升状态。到2014年9月底,一年多来,全地区民用住宅MLS房屋价格指数的 综合指标价格回升了7.72%(至$633,500),其中独立屋的指标价格平均上升了9.91%,为$990,300;公寓的指标价格平均上升了 5.66%,为$378,700;城市屋的指标价格平均上升了6.18%,为$477,700。

销量比方面:销量比(当月的成交总量和当月市场的总存量之比)是衡量房地产市场的人气指标,它明确地标注着市场的成交速度,即当月成交量和上市总量的关系。

2013年初以来,绝大多数月份的销量比处在平衡市况的指标范围内:2013年1月份为10.2%,2月份为12.2%,3月份为15.2%,4月份为 15.7%,5月份为16.7%,6月份为15%,7月份为17.7%,8月份为15.7%,9月份为15.4%,10月份为17.4%,11月份为 16.6%,12月份为15.2%,2014年1月份为14%,2014年2月份为18.9%,2014年3月份为18.2%,2014年4月份为 19.7%,2014年5月份为20.4%,2014年6月份为21.3%,2014年7月份为19.6%,2014年8月份为18.77%,2014年 9月份为19.70%。老张查阅了过去的市场报告得知,即便在2012年4、5两个月,市场处于前期的峰值和高温的状态中时,销量比也不过分别是17%和 16%,说明目前的市场处于真正火热的态势。

温哥华房地产协会对销量比的数据解释如下:销量比数据的实际意义在于,在市场总上市存量中的房源中,每100套在一个月内成交了多少套;或者说,相对于市 场房源的总存量来说,当月有多大百分比的房源实际成交。每当销量比大于等于20%的时候,市场价格系统将会上升;每当销量比小于等于12%的时候,市场价 格系统将会面临巨大的下降压力。这是一个非常敏感的技术指标,前几个月这一比值曾经两度突破了20%,7、8、9月份的销量比也十分接近20%,市场处于 稳定发展中,徘徊于卖方市场的边缘。

市场热点:独立屋方面:过去3个月以来大温地区上涨最多的城区在温哥华东区,涨幅为+3.30%,其次是高贵林港,涨幅为2.60%。公寓市场方面:过去 3个月来大温涨幅最大的城区是西温哥华,涨幅为 +5.60%,其次是穆迪港,涨幅为3.10%。城市屋市场方面:过去3个月来涨幅最大的城区是温哥华东区,涨幅为 +2.30%,其次是皮特草原,涨幅为2.20%。然而市场总是涨跌互现的,3个月来跌幅最大的是枫树岭的公寓市场,跌幅达-3.00%。

观察结论 :2014年春夏两季市场的表现十分稳健,入秋以来,在成交量的大力支持下,市场价格稳中有升,呈现出最佳状态,并且从6月份开始至今,市场价格系统突破 了2012年的前期高点之后,市场持续向上突破,连续4个月持续走高。市场已经完全步入了一个健康稳定的发展轨道。

转载自: 易加网 http://www.easy604.com/index.php?m=content&a=detail&id=38334

所属分类: 房产资讯

2 条评论

  1. jessie说道:

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    tnx for info!!…

  2. ronnie说道:

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    ñïàñèáî çà èíôó….

评论


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